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Le news

L’attuale situazione del mercato immobiliare, le prospettive per il futuro, il ruolo e la responsabilità degli agenti, ciò che serve al settore. Sono questi i temi toccati da Maurizio Pezzetta, vicepresidente nazionale Fimaa e presidente Fimaa Roma e Lazio, nel corso di un’intervista con idealista news a margine del convegno d’autunno organizzato da Fimaa Roma.
Qual è la situazione attuale del mercato immobiliare?
“Iniziamo dicendo che siamo partiti nel 2006 con 845mila transazioni nel settore residenziale in Italia, l’annus horribilis è stato il 2013 con 403mila transazioni, sono seguiti il 2014 con 417mila e il 2015 con 445mila. Le previsioni per il 2016 parlano di circa 500mila trasazioni. Ci troviamo nella fase di mercato in cui le transazioni sono già cominciate ad aumentare e, secondo i maggiori istituti di monitoraggio immobiliare, tra il primo e il secondo semestre del 2017 si dovrebbe verificare anche un lieve aumento dei prezzi con un trend che dovrebbe durare 9/10 anni. Attenzione però, non parliamo di aumenti che dovrebbero portare il mercato immobiliare ai livelli di un tempo, quando i prezzi aumentavano a vista d’occhio. Questo perché c’è una situazione completamente diversa e la pressione fiscale sull’immobiliare è completamente differente, in alcuni casi è addirittura triplicata. Se non intervengono normative che riportino l’utente e gli investitori ad avere un sentiment positivo verso il mercato, questo processo potrebbe essere un po’ più lungo. Però la tendenza è quella di un ritorno di fiducia verso il mercato immobiliare”.
Cosa servirebbe oggi al settore?
“Togliere l’Imu o la Tasi sulla prima casa o inserire le agevolazioni fiscali sui contratti di locazione ha sicuramente dato una spinta al mercato, insieme alla maggiore facilità di accesso al credito e ai tassi bassi. Ma sono necessarie norme anche in altri ambiti. Oggi il mercato immobiliare avrebbe bisogno di una legge quadro, che vada a riguardare la complessa situazione fiscale, che renda più facile anche l’interpretazione del costo a cui si va incontro. Ad esempio, gli investitori stranieri hanno molteplici incertezze sul nostro mercato: incertezze urbanistiche, ma anche fiscali. Il mercato che si muove è l’economia che si muove. Tutti gli altri settori si mettono in moto con l’immobiliare. Forse nel momento in cui vengono fatte le norme relative al comparto dovremmo essere ascoltati un po’ di più come esperti del settore, come coloro che registrano il sentimento di quello che accade quotidianamente sul mercato”.
In quest’ottica, come deve cambiare il ruolo dei professionisti dell'immobiliare?
“Gli agenti immobiliari devono stare vicino al cliente dandogli assistenza con la massima professionalità. Il ruolo dell’agente immobiliare è molto importante. L’agente immobiliare non è più solo colui che mette in contatto le parti. Chi pensa di avere solo questa funzione sbaglia, perché poi c’è la legge, ci sono le sentenze della Corte di Cassazione che ci danno responsabilità. Attraverso la formazione e l’aggiornamento continuo si crea il professionista del quale l’utente non può fare a meno. Svolgendo la nostra attività in maniera veramente professionale, l’utente non considera più l’agente come un costo, ma come un valore aggiunto”.
Tra gli aspetti che un professionista del settore deve tenere in considerazione ci sono quindi l’aggiornamento e la formazione...
“Come federazione di categorie nazionali rappresentative nell’ambito della consulta abbiamo chiesto già due anni fa, quando sembrava che in quindici giorni avrebbero quasi cancellato la nostra professione, un aumento delle ore del corso di formazione per diventare agente immobiliare, il mantenimento dell’esame e l’aggiunta del praticantato. Abbiamo chiesto anche di introdurre un certo numero di ore annue per l’aggiornamento continuo. La categoria ha chiesto di essere riconosciuta sempre di più come categoria di professionisti nell’interesse del cittadino, del cliente, che ha diritto di avere a che fare con professionisti seri, ben identificabili, che abbiano seguito un percorso formativo di aggiornamento continuo. Da una parte siamo responsabili di tante cose, dall’altra siamo meno riconosciuti. Non ci spaventa la concorrenza, ma deve essere concorrenza preparata, deve essere concorrenza di colleghi che non ci danneggiano, ma che sono valore aggiunto per ognuno di noi in quelle sinergie che si vanno a creare”.
Quanto è importante il dialogo con le altre categorie professionali?
“Vogliamo da sempre un dialogo continuo con le altre categorie professionali. Io sogno un mondo dove ci sia un check up immobiliare che attesti lo stato dell’immobile, per avere alla fine un’abitazione da mettere in vendita senza rischi. Un mondo dove un proprietario si renda conto che per evitare problemi è opportuno fare prima le verifiche. Noi auspichiamo la massima collaborazione con le altre categorie professionali. Siamo più che d’accordo a creare delle sinergie. Nel contempo, come federazione, abbiamo chiesto ad esempio al catasto di poter accedere alle planimetrie catastali, perché farci accedere direttamente alle planimetrie per noi sarebbe più semplice e direi più costruttivo. Noi sappiamo quali sono le nostre responsabilità, vorremmo magari avere anche qualche riconoscimento in più”.

Fonte: Idealista.it
Secondo l’indice idealista, i prezzi delle case di seconda mano in Italia sono calati del 3% nel corso del terzo trimestre del 2016, attestandosi a 1.919 euro/m².
Si tratta della peggiore performance trimestrale dell’anno in corso dopo una prima metà dell’anno contrassegnata da valori stabili e dinamismo sul fronte delle compravendite, mentre l’andamento tendenziale su base annua segna uno scarto negativo del 3,8% rispetto a settembre 2015.
Secondo Vincenzo De Tommaso, dell’ufficio studi di idealista, “si registra un dato peggiore delle attese, che se da un lato va ascritto a fattori stagionali, dall’altro segna un peggioramento dell’accessibilità economica alla casa. L’instabilità frena il recupero dei valori e questo determina un nuovo calo in molti mercati, con i proprietari costretti ancora ad abbassare le pretese per vendere casa”.
Regioni
Prosegue l’andamento contrastato del mattone italiano con i prezzi che tornano a scendere in tutte le regioni italiane a eccezione della Valle d’Aosta (2,4%).
Stabili Emilia Romagna e Calabria, con un calo trascurabile dello 0,1%, le più penalizzate nel corso del terzo trimestre sono la Campania (-5%), la Lombardia (-4,8%) e il Piemonte (-4%).
La regione più cara d’Italia resta la Liguria (2.717 euro/m²), seguita dal Lazio (2.538 euro/m²) e dalla Valle d’Aosta (2.513 euro/m²). Chiude la graduatoria la Calabria, fanalino di coda con 940 euro al metro quadro.
Province
Le sofferenze più evidenti dopo il periodo estivo si sono registrate a livello provinciale, con 71 delle 110 aree interessate dal calo dei valori, segno che nei centri minori il mattone soffre di più. In particolare, si rilevano ancora forti cadute a ribasso nelle province di Trapani (9%), Como (8,9%) e Belluno (7,7%). All’opposto, i rimbalzi maggiori toccano un picco del 3,5% in provincia di Salerno.
Nel ranking delle province più care, Savona (3.311 euro/m²) precede Bolzano (3.065 euro/m²) e Imperia (2.869 euro/m²). In tutto, sono 14 le aree provinciali dove i prezzi non superano i mille euro al metro quadro, con Biella (730 euro/m²) fanalino di cosa del ranking dei valori immobiliari.
Città
Il trend negativo dei prezzi si estende al 67% dei capoluoghi italiani monitorati (104) nel report di idealista. Dopo i segnali di recupero fatti registrare nella prima metà dell’anno, tornano in terreno negativo tutti i principali mercati - Milano (-4%), Napoli (-3,1%) e Roma (-2,7%) -, la sola Bologna (0,7%), tra i centri maggiori, segna un timido rimbalzo.
Nel resto dei capoluoghi italiani spiccano i tonfi di Carbonia (-9,5%), Chieti (-6,6%) e Lecce (-5,8%); 24 sono i centri che segnano cali superiori alla media del periodo (3%); 33 capoluoghi analizzati su 104 segnano variazioni minime, comprese tra il -1% e l’1%; le performance migliori spettano a Belluno (5%), Brindisi (3,7%) e Verbania (3,2%).
Il ranking delle città più care vede sempre Venezia (4.398 euro/m²) saldamente al comando davanti a Firenze (3.341 euro/m²), che supera Milano (3.337 euro/m²) sul podio del prezzi nazionali. Nella parte bassa della tavola troviamo Trapani (936 euro/m²), Caltanissetta (922 euro/m²) e infine Biella, la città italiana dove comprare casa costa meno, con solo 751 euro al metro quadro.

Fonte:Ideliasta.it
Nessuna novità dal fronte dei prezzi delle case in Italia, che rimarrano invariati rispetto a un anno prima, almeno fino al 2017-2018. E' quanto prevede Standard & Poor's, che segnala come la variazione positiva nel prossimo biennio sarà limitata all'1%.Buon momento per il real estate dell'Eurozona, nonostante le incertezze del post Brexit. Secondo S&P il Gdp dell'Eurozona crescerà dell'1,7% e la politica monetaria della Bce spingerà il settore immobiliare. Nello specifico a registrare una discesa saranno solo i valori delle case in Gran Bretagna, in calo del 2% il prossimo anno.In Germania i prezzi delle case registreranno una crescita del 7% quest'anno, del 6% nel 107 e del 4% nel 2018. Valori su del 4% in Spagna, dove il mercato è sostenuto dalla ripresa economica, la discesa della disoccupazione e il forte interesse da parte dei compratori esteri. La ripresa economica spinge anche i prezzi delle case in Portogallo, anche se l'alta disoccupazione e i crediti in sofferenza frenano il settore.Buona crescita del mercato in Irlanda, con prezzi in salita del 6%, mentre in Francia ci sarà una crescita del 2% tanto quest'anno che l'anno prossimo. In Svizzera i prezzi cresceranno dell 1% quest'anno, rimarranno stabili il prossimo anno per poi tornare a crescere nel 2018.
La reazione della Fiaip
A commentare il report di Standard & Poor's è stata la Fiaip. "Gli economisti americani fotografano, per il nostro Paese, una crescita zero dei prezzi degli immobili per il 2016, con un possibile aumento massimo dell'1% solo per il 2017 e 2018. Il nodo dell'immobiliare rimane irrisolto per l'Italia. La crescita economica dell'Europa frena nel secondo trimestre e i recenti lievi segnali di miglioramento dell'immobiliare italiano sono solo la ripetizione di quanto accaduto nel 2015 e non si riflettono sui prezzi e sulla reddittività degli investimenti".Da anni diciamo che per far ripartire il mercato immobiliare è necessario allentare la pressione fiscale sugli immobili, in modo da restituire un ritorno economico sugli investimenti".

Fonte: Idealista.it
Leasing immobiliare, vendita con riserva di proprietà, rent to buy costituiscono alcune delle possibilità per acquistare una casa senza dover accendere un mutuo. Alternative per chi, magari, non riesce ad ottenere un finanziamento, che presentano però pro e contro.
Il leasing immobiliare è stato introdotto dalla legge di Stabilità 2016 e le nuove norme si applicano dal 1° gennaio 2016 al 31 dicembre 2020. Secondo quanto stabilito, con il contratto di leasing immobiliare la banca o l’intermediario si obbligano ad acquistare l’immobile o farlo costruire, su scelta e indicazione del soggetto utilizzatore, a disposizione del quale l’immobile è posto per un dato tempo e verso un corrispettivo che deve tener conto del prezzo di acquisto o di costruzione e della durata del contratto. Alla scadenza del contratto l’utilizzatore ha la facoltà di acquistare la proprietà del bene a un prezzo prestabilito. Si tratta di una formula particolarmente conveniente per i giovani under 35, poiché la legge di Stabilità ha previsto a determinate condizioni (reddito annuo inferiore ai 55mila euro e destinazione dell’immobile entro un anno ad abitazione principale), una detrazione del 19%.
La vendita con riserva di proprietà prevede che il venditore mantenga la proprietà fino al versamento integrale della cifra stabilita, solo a questo punto avviene il passaggio di proprietà effettivo a favore dell’acquirente. Nel caso in cui non si onori il pagamento il venditore può richiederne la risoluzione, restituendo i soldi ricevuti, ma mantenendo il diritto al risarcimento per il danno subito e a un equo compenso per l’uso dell’immobile da parte dell’acquirente. Questa formula rappresenta un vero e proprio atto di compravendita, ragion per cui le imposte relative alla vendita si pagano subito.
Il rent to buy è uno strumento che permette all’acquirente-inquilino di disporre immediatamente dell’immobile, a fronte del pagamento di un canone di cui una parte è da imputare all’utilizzo e un’altra al prezzo finale di vendita. Sempre nel caso in cui ci sia conferma da parte del conduttore-acquirente. Nonostante il rent to buy sia uno strumento estremamente valido per chi non dispone della liquidità sufficiente e abbia difficoltà di accesso al credito, si tratta comunque di una forma contrattuale ancora poco utilizzata e che presenta tante ombre quante luci.

Fonte: Idealista.it
Nel secondo trimestre del 2016 continua a ridursi la quota di operatori che riporta una diminuzione dei prezzi, che si attesta ora al 43,6%. E' quanto emerge dal Sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni in Italia della Banca d'Italia nel quale si legge che il miglioramento riflette in particolar modo gli andamenti nelle regioni del Nord Ovest. Rispetto alla scorsa estate si rafforza il recupero delle prospettive per il mercato immobiliare nel breve termine e, con riferimento all'intero paese, a medio termine (2 anni)
Prezzi di vendita
Nel secondo trimestre del 2016 continua a ridursi la quota di operatori che riporta una diminuzione dei prezzi di vendita, che si attesta ora al 43,6 per cento (44,8 nel trimestre precedente, 56,4 nella rilevazione di un anno fa; tav. 2 e fig. 1); i giudizi di stabilità salgono al 54,8 per cento (erano il 52,4 nella scorsa indagine). Il miglioramento riflette in particolar modo gli andamenti nelle regioni del Nord Ovest, dove le risposte di flessione hanno riguardato il 41,7 per cento degli agenti (45,5 nella precedente rilevazione).
Compravendite
La quota di agenzie che ha venduto almeno un’abitazione è scesa rispetto alla rilevazione precedente (al 73,0 per cento dal 79,9), plausibilmente risentendo dei fattori di stagionalità particolarmente rilevanti nel periodo estivo; rispetto allo stesso periodo del 2015 si riscontra un aumento di circa 2 punti percentuali. Anche il saldo tra la quota di agenzie che riportano un aumento e quella di coloro che segnalano una diminuzione del numero dei potenziali acquirenti è sceso, a 2,1 punti percentuali da 17,2 nell’indagine precedente, ma è tuttavia fortemente migliorato rispetto ai valori negativi di un anno prima (era pari a -4,3 punti percentuali), confermando la tendenza positiva delle condizioni della domanda di abitazioni.
Modalità di finanziamento degli acquisti
La quota di acquisti finanziati con mutuo ipotecario è aumentata (al 76,1 per cento, dal 73,8 dell’indagine precedente), così come il rapporto tra prestito e valore dell’immobile (al 73,8 per cento, dal 69,3).
Locazioni
La quota di operatori che hanno dichiarato di avere locato almeno un immobile nel secondo trimestre è rimasta sostanzialmente invariata rispetto al periodo precedente (al 77,9 per cento). Il saldo tra i giudizi di aumento e diminuzione dei canoni di locazione è rimasto negativo (-28,1 punti percentuali, da -26,6 nella rilevazione di aprile).Per il trimestre in corso resta prevalente la quota di operatori che si attende canoni di locazione invariati, pur se lievemente diminuita (al 79 per cento, da 83,4), per effetto di un lieve aumento sia della quota di chi si attende un aumento (a 4,4 da 3,5 nell’ultimo sondaggio) sia della quota che si attende una diminuzione (a 16,5 da 13,1).Il margine medio di sconto sui canoni rispetto alle richieste iniziali del locatore è cresciuto al 6,8 per cento (dal 6,5 del trimestre precedente). Il saldo negativo fra le risposte di aumento e di diminuzione dei nuovi incarichi a locare è peggiorato (a -18,5 punti percentuali da -10,5 della scorsa indagine); tuttavia rimangono prevalenti i giudizi di stazionarietà (a 61,1 per cento da 63,9 del primo trimestre).
Le prospettive del mercato in cui operano le agenzie
Le aspettative degli agenti immobiliari sulle tendenze a breve termine del proprio mercato di riferimento, sono sfavorevoli rispetto al sondaggio precedente, anche in questo caso per effetto della stagionalità, ma risultano in netto miglioramento rispetto allo stesso periodo dello scorso anno: il saldo fra attese di miglioramento e di peggioramento nel trimestre in corso è stato pari a -5,3 punti percentuali, da -16,9 della rilevazione di luglio 2015.Le prospettive sui nuovi incarichi a vendere sono peggiorate rispetto alla precedente rilevazione: il saldo è sceso a 3,4 punti percentuali, da 13,6, riportandosi sui livelli del secondo trimestre del 2015. La quota di operatori che prevede una flessione dei prezzi nel trimestre in corso è cresciuta (39,0 per cento, dal 31,8 della rilevazione di aprile), a fronte di una riduzione nei giudizi di stabilità (59,4 per cento, dal 64,7 della scorsa rilevazione); tale andamento è particolarmente accentuato nelle aree non urbane e nelle regioni del Centro e del Sud.
Le prospettive del mercato nazionale delle compravendite
Le aspettative sul mercato immobiliare nazionale sono meno favorevoli rispetto alla precedente rilevazione, risentendo di fattori di natura stagionale, ma si sono rafforzate nel confronto con il corrispondente trimestre del 2015: il saldo relativo alle attese circa l’evoluzione a breve del mercato immobiliare nazionale si è attestato a -5,2 punti percentuali, da -19,9 un anno fa. In un orizzonte di medio termine (due anni) il saldo fra attese di miglioramento e peggioramento continua a essere positivo, seppur in riduzione rispetto alla rilevazione di aprile (a 28,0 punti percentuali da 46,4); se confrontato con il periodo corrispondente, risulta superiore di quasi sei punti.

Fonte: Idealista.it
Per evitare imprevisti e spiacevoli sorprese è importante conoscere tutte le spese legate all'accensione di un mutuo. Dai costi di istruttoria a quelli di perizia, fino alle spese notariali, ecco un elenco di tutto ciò che devi tenere in conto prima di richiedere un finanziamento.
Spese istruttoria mutuo - Si tratta della fase iniziale durante la quale la Banca fa tutti gli accertamenti necessari per scoprire se il mutuo può essere o meno concesso. Il costo oscilla tra i 150 e i 300 euro, o tra lo 0,1% e lo 0,5% dell'importo concesso.
Mutuo spese perizia - Il perito nominato dalla Banca accerta il valore dell'immobile e la presenza di eventuali anomalie o abusi edilizie. Le spese vanno da 100 a 300 euro.
Mutuo spese notarili - Sono spese che possono variare a seconda del tipo di atto, dell'importo dell'ipoteca e dell'ente erogante. Comprendono l'onorario del notaio e le spese dovute allo Stato per l'attività contrattuale.
Imposta sostitutiva mutuo - E' l'imposta che sostituisce l'imposta di registro, ipotecaria, catastale e bollo ed è pari allo 0,25% dell'imposta erogata se a concedere il mutuo è una banca o una finanziaria parificata e si acquista un immobile ad uso abitativo per il quale si può usufruire delle agevolazioni prima casa. Se non si tratta della prima casa e relative pertinenze l'aliquota è del 2% sul valore complessivo dei finanziamenti.
Costi assicurazione mutuo casa - Sul mutuo è obbligatorio l'accensione di un'assicurazione incendio il cui costo totale dipende dal valore dell'immobile e dall'importo e dalla durata del mutuo. Alcuni istituti di credito possono richiedere di sottoscrivere un’assicurazione sulla vita.
Estinzione anticipata mutuo - Secondo la legge 40/2007 non è prevista nessuna penale per l'estensione anticipata o parziale di mutui stipulati dal 2 febbraio 2007 in poi da persone fisiche per l'acquisto o la ristrutturazione di unità immobiliari adibite ad abitazione o allo svolgimento della propria attività economica o professionale. Per i mutui stipulati prima del 2 Febbraio 2007, l’ABI e le Associazioni dei consumatori hanno concordato delle penali ridotte.

Fonte: Idealista.it
Con la sentenza del 30 giugno 2016 n. 13414, la Cassazione ha stabilito che in caso di comunione legale dei beni, per mantenere il beneficio prima casa, basta che uno dei due coniugi si trasferisca nel Comune nel quale si trova il nuovo immobile.
La commissione tributaria regionale sostiene che, nei casi di acquisto coniugale in regime di comunione dei beni, la sussistenza dei requisiti per l’agevolazione in oggetto deve essere singolarmente riscontrata in capo ad entrambi i coniugi.
Ma la parte ricorrente afferma che, nel caso di acquisto del bene per atto stipulato da entrambi i coniugi in regime di comunione legale, viene soddisfatto il requisito del trasferimento della residenza entro 18 mesi anche quando uno solo dei coniugi abbia trasferito la residenza nell’immobile acquistato e quest’ultimo sia stato destinato a residenza familiare.Ad accogliere tale tesi la Suprema Corte, che ha sottolineato “ove l’immobile acquistato sia adibito a residenza familiare, non rileva la diversa residenza del coniuge di chi abbia acquistato in regime di comunione”. I coniugi non sono tenuti ad una comune residenza anagrafica, ma solo alla coabitazione.Secondo i giudici, dunque, ne consegue “che una interpretazione della legge tributaria conforme ai principi del diritto di famiglia porta a considerare la ‘coabitazione’ con il coniuge come elemento adeguato a soddisfare il requisito della ‘residenza’ ai fini tributari. Ciò che conta, in definitiva, non è la residenza dei coniugi singolarmente considerati, quanto quella della famiglia, così come evincibile dall’art. 144 c.c., secondo cui i coniugi fissano la residenza della famiglia secondo le esigenze di entrambi e quelle preminenti della famiglia stessa”.

Fonte: Idealista.it
Già dallo scorso anno la brusca caduta delle compravendite sperimentata negli ultimi anni ha invertito il suo senso di marcia, cominciando una nuova tappa di lenta ripresa. Per valutare appieno l'attuale fase del mercato, l'Ance ha analizzato l'andamento delle compravendite nel corso di cinque diversi periodi, dal 1992 al 2015.
Prima fase (1992 al 1996) - La crisi valutaria ha provocato importanti problemi finanziari alle famiglie e ha aumentato sensibilmente i tassi d'interesse, è stato caratterizzato da un andamento del mercato immobiliare piuttosto negativo.
Seconda fase (1996 al 2003)- Sono aumentate le compravendite nelle grandi città, spinte anche da una riduzione dei prezzi delle abitazioni: -24,8% in termini reali tra il 1992 ed il 1998 nelle 13 aree metropolitane. Questo contesto, associato all’espansione del mercato del credito, ha spinto le famiglie italiane a posizionare la propria domanda immobiliare nei grandi centri urbani (Casa in città).
Terza fase (2004 a 2006) - Le compravendite avvenute negli altri comuni della provincia registrano una significativa accelerazione. Sono gli anni nei quali viene raggiunto il livello massimo di abitazioni compravendute, fortemente concentrato negli altri comuni della provincia, per effetto, principalmente, del livello elevato dei prezzi delle abitazioni raggiunto nelle aree metropolitane, che ha spinto sempre maggiori fasce di popolazione a collocarsi a ridosso della cintura urbana, che si è resa protagonista di un’intensa urbanizzazione del territorio (Bisogno di casa).
Quarta fase (Dal 2007 al 2013) - Con lo scoppio della crisi internazionale, la stretta dei mutui nei confronti delle famiglie e le incertezze sul mercato immobiliare hanno contribuito ad una decisa riduzione del numero di compravendite (Acquisto impossibile).
Quinta fase - Nel 2014 si osservano i primi segnali di ripresa, sia sul mercato immobiliare residenziale, che su quello del credito. Il numero di abitazioni compravendute manifesta un aumento del 3,6% ed i mutui erogati alle famiglie per l’acquisto di un’abitazione registrano un aumento del 13%. I dati relativi al 2015 confermano tale dinamica, con un ulteriore aumento del 6,5% nel numero di abitazioni acquistate accanto ad un significativo aumento nell’erogazione dei mutui del 70,6% su base annua. In questo contesto, basso livello dei tassi di interesse e riduzione dei prezzi delle case (le grandi città dal picco dei prezzi raggiunto nel primo semestre 2008, hanno visto una riduzione dei prezzi delle abitazioni pari al 22,2% in termini nominali e al 29,1% in termini reali) stanno contribuendoa indirizzare il mercato della casa verso l’uscita dalla crisi più lunga che abbia mai vissuto (Acquisto possibile).

Fonte: Idealista.it
Nonostante l'aumento delle compravendite registrato nel 2015 e nel primo trimestre del 2016, secondo l'indagine sulle famiglie di Nomisma, quest'anno si assiste a un sostanziale "raffreddamento" delle intenzioni di acquisto degli italiani, con una domanda potenziale passata da 2,5 a 2 milioni di famiglie. Le condizioni del mercato favorevoli, con mutui e prezzi quanto mai vantaggiosi, non sono infatti sufficienti a contrastare la debolezza economica e l'erosione dei redditi dei nostri connazionali.
Si raffreddano le intenzioni di acquisto
Pur in presenza di un aumento delle compravendite nel 2015 (+6,5% rispetto al 2014) e nel primo trimestre 2016 (+20,6% rispetto al primo trimestre 2015), l’indagine restituisce un parziale “raffreddamento” delle intenzioni d’acquisto di abitazioni dichiarate all’inizio del 2016, dopo l’entusiasmo espresso nel 2015 (le famiglie interessate sono passate dal 12,2% all’8,8%).Ciò si estrinseca in un parziale “raffreddamento” delle intenzioni di acquisto di abitazioni registrato nel 2016 rispetto all’ “entusiasmo” manifestato nel 2015 (8,8% rispetto al 12,2%). La flessione più rilevante si riscontra in corrispondenza dei nuclei che esprimono “un’intenzione di acquisto nei prossimi mesi” passati dall’8,8% al 5,5%. Una riduzione di domanda potenziale – da 2,5 a 2 milioni di famiglie – dovuta dalla mancanza di condizioni finanziarie prospettiche adeguate.
I giovani dipendenti dal background familiare
Dallo studio realizzato da Nomisma sulla situazione delle famiglie italiane 2016 emerge la fotografia di un processo di polarizzazione. Si rafforza in maniera preoccupante la dipendenza tra il background familiare e la capacità reddituale delle giovani generazioni: l’Italia è uno tra i paesi OCSE in cui maggiormente i redditi dei figli sono correlati a quelli dei genitori.Anche le città e i territori sperimentano processi di polarizzazione determinati soprattutto dalle capacità delle realtà urbane di essere attrattive. Questo trova conferma nel fenomeno – per Nomisma – di dimensioni epocali che vede un’ampia percentuale di studenti delle scuole secondarie che vorrebbero vivere all’estero: il 42,6% del totale dei ragazzi di cittadinanza italiana e il 46,5% dei ragazzi di cittadinanza straniera.
Nomisma conferma i modesti miglioramenti delle condizioni economiche delle famiglie osservati da Istat, ma nella prima parte del 2016 sembra essere aumentata la consapevolezza delle fragilità del sistema Paese e della transitorietà di alcuni innegabili segnali positivi registrati nell’ultimo anno (dalla caduta dei prezzi delle materie prime a quello degli sgravi contributivi sulle nuove assunzioni). Il miglioramento delle condizioni economiche delle famiglie è certificato – se pur in maniera tutt'altro che marcata – dall’aumento del numero medio di persone che all’interno dei nuclei percepiscono un reddito.Nonostante ciò, il clima che Nomisma rileva è di sostanziale “congelamento”, con un rallentamento delle intenzioni di acquisto della casa – in particolare come bene di investimento – e con un incremento della percentuale di famiglie che non riescono a risparmiare (passate da 31,9% a 37%). In definitiva, il lieve miglioramento dal punto di vista reddituale finisce per alimentare i consumi a scapito del risparmio e di scelte di investimento di medio-lungo termine.Nel 2016 la domanda residenziale è massicciamente rappresentata da una componente di acquisto di seconda casa per uso familiare. È quindi evidente che questo stia avvenendo grazie al supporto che le famiglie di origine garantiscono ai figli, superando così il gap che rende difficile per la gran parte dei giovani nuclei affrontare l’investimento per l’acquisto di una abitazione.
Una famiglia su quattro in difficoltà nel pagare il mutuo
Nomisma registra inoltre un aumento rispetto alla dipendenza delle famiglie da mutui, domanda solo parzialmente assecondata dal mondo bancario. A questo proposito la rete familiare continua a svolgere un ruolo estremamente rilevante per colmare i bisogni sociali e finanziari delle nuove generazioni. Considerando sempre i mutui un quadro di fragilità si denota anche rispetto ai pagamenti in essere: nel corso di un anno si è passati dal 14,4% al 22,8% di famiglie che dichiarano difficoltà a far fronte al mutuo. Quasi una famiglia su quattro con un potenziale aumento di stock di sofferenze bancarie (non performing loans), dopo che per anni la capacità di tenuta su questo fronte era stata nettamente superiore a quella delle imprese.
L’interesse da parte dei nuclei nei confronti della casa rimane forte, ma con un approccio più “presentista” sia sull’acquisto, sia sulle ristrutturazioni. La percezione di transitorietà dei fattori positivi che hanno accresciuto il reddito disponibile nell’ultimo anno non consente alle famiglie di costruire scelte di investimento su un orizzonte temporale lungo, inducendole al più verso la rinegoziazione del mutuo o verso il mercato delle riqualificazioni.
Nel 2015 gli acquisti di abitazioni hanno riguardato 1,8% del totale delle famiglie (464 mila). Il dato è in linea con i due anni precedenti, seppur in virtù di un aumento di seconde case per uso del nucleo familiare plausibilmente per far fronte ai bisogni delle nuove generazioni. Il dato relativo alla domanda potenziale di seconde case per uso familiare è nell'ordine del 48,6% rispetto al 35,4% del 2015.
La fatica delle famiglie a sostenere spese di importo considerevole si riflette anche sulle intenzioni di ristrutturazione per il prossimo anno: Nomisma evidenzia come solo una famiglia su quattro intende procedere con investimenti di ristrutturazione e di queste il 40% dichiara che ricorrerà a un prestito bancario per sostenere l'investimento. Per l’Istituto bolognese questa situazione dovrebbe indurre il mondo dell’industria e della finanza a offrire prodotti e liquidità per alimentare un potenziale mercato non pienamente concretizzato. Un dato interessante riguarda la contrazione della componente di investimento, passata dal 16,1% del 2015 all’8,2% del 2016, a favore di motivazioni di acquisto “prima casa” o “seconda casa ad uso del nucleo familiare”.I nuclei interessati ad acquistare un’abitazione si sono ridotti nell’ultimo anno di circa 500 mila unità, passando da 2,5 a 2 milioni. La propensione all’acquisto di un’abitazione nei prossimi mesi è più marcata tra i nuclei a reddito medio basso e più vulnerabili dal punto di vista finanziario. Rientrano in questa categoria i genitori soli con figli che hanno necessità di acquistare la casa a fronte di condizioni economiche precarie (14,6%) e giovani che hanno bisogno del supporto della famiglia di origine per l’acquisto dell’abitazione (13,6%).
E’ interessante segnalare che i giovani nella classe 18-34 anni che intendono acquistare casa hanno un’occupazione, vivono da soli o appartengono a famiglie poco numerose (genitori soli con figli) risiedono attualmente in affitto e possono contare su discrete disponibilità economiche (reddito per componente superiore a 1.500 euro). Rientrano in questa classe anche il gruppo di giovani che vive presumibilmente ancora con la famiglia d’origine in contesti familiari numerosi (4 e più componenti) che non intende comprare casa a causa di un lavoro precario e di limitate disponibilità economica (reddito per componente fino a 500 euro).
Passando alla componente di domanda di mutuo non soddisfatta, il 73% delle domande non accolte riguarda la mancanza di garanzie sufficienti. Le domande respinte riguardano anche i rifiuti che le banche compiono a livello informale ancor prima di aprire un’istruttoria. La domanda non accolta riguarda in particolare i genitori singoli con figli (7,6% della categoria) e nuclei numerosi (6,1% della categoria) con disponibilità economiche esigue.
Gli impieghi finanziari riguardanti l’investimento immobiliare indiretto coinvolgono il 44,9% dei nuclei (oltre 11 milioni di famiglie) ma solo il 2,9% di esse (oltre 740mila famiglie) dichiara di essere in possesso di prodotti finanziari legati al settore come ad esempio società immobiliari, quote fondi etc.

Fonte: Idealista.it

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